本院简介
单位：江苏省城市发展研究院
邮编：210013
电话：025-83382671 83382672
E-mial：jscfy@163.com
当前位置：主页 > 城市评论
《城市评论》第38期：苏州房地产研究&老小区及物业探索
点击数： 更新时间：2024-08-27 22:14:31
内部参阅 总第184期
城市评论 38
城市评论 38
江苏省城市发展研究院 2024年8月26日
【本期内容】·苏州房地产发展研究&老小区及物业探索·
方向阳：构建苏州城市房地产发展新模式对策建议 （2）钱振华：以老旧小区改造提升推动城市更新发展 （7）
加强党建 引领与赋能物业行业健康发展 （10）
苏州房地产发展研究 & 老小区及物业探索
【编者按】党的二十届三中全会《决定》用160字重笔涵盖房地产，要求加快构建房地产发展新模式，为未来房地产业发展指明了方向。习近平总书记今年四月在重庆考察时说：党中央很关心的一件事就是把老旧小区改造好，改旧换新，完善服务设施，办一些民生实事，不断增强人民群众的获得感幸福感安全感。习近平总书记去年在考察上海时指出，搞好城市治理，关键是要抓一些“牛鼻子”工作，从微观层面看，业委会和物业服务企业就是社区治理中的“牛鼻子”。在这几方面，苏州市积极研究探索，现从几个侧面推介如下，供领导和相关部门参考，与相关方面交流共研。
构建苏州城市房地产发展新模式对策建议
2022年至今，伴随着全国房地产市场的调整，苏州市房地产市场进入历史性低迷期已近3年，无论是拿地量还是新房成交量都呈现断崖式下跌。党的二十届三中全会强调，要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。面对去库存难、卖地难、融资难等困境，苏州务必抓住“一城一策”契机，加大政策供给和引导，推动构建从“房地产”转变为“产地房”、从“购买为主”转变为“购租并举”、从“增量开发”转变为“存量运维”房地产发展新模式。
一、苏州市房地产市场现状分析
1. 政府土地供应紧缩，房地产的产业带动作用下降。4月份苏州市发布《2024年国有建设用地供应计划》，苏州市区商品住宅土地供应计划约185公顷，相比2023年减少了322公顷，创下了十年来的供应新低。2024年1-5月，苏州共推出住宅用地规划建筑面积34.09万㎡，同比下降81.54%；成交规划建筑面积16.08万㎡，同比下降86.2%。近十年来，苏州市土地出让收入在2021年达到较高水平的1995.92亿元，但在2022年和2023年有所下降，分别为1496.98亿元、1284.86亿元。苏州市土地供应紧缩使房地产业对上下游产业链的带动作用下降。
2. 融资渠道有限，房地产企业拿地能力下降。2024年上半年，苏州市区共计进行了四次土拍，其中，住宅用地共计7宗，总成交面积约21.43公顷，总成交金额约70.57亿元，同比降80.17%。虽然当前优质房企及白名单房企融资开闸，但行业面融资渠道有限，融资规模仍处于筑底阶段。在融资没有改善的情况下，70%的房企不拿地，即使是拿地的房企总量也不多。苏州市场在2023年呈现“先扬后抑”的行情，春节后市场需求得到补偿性释放，但随后市场热度持续性不足，导致房企拿地热情受到影响。
3. 住房需求呈现多元化，存量商品房销售持续低迷。根据统计局开发经营数据，2024年1-5月，苏州商品住宅成交面积为111.7万㎡，同比下降 52.8%；商品住宅成交套数为8403套，同比下降52.3%。究其原因，首先是现有房地产项目过于依赖传统的开发模式，缺乏对绿色建筑和智能化管理的房产项目开发，对市民吸引力下降；其次是现有住房供应结构单一，住房类型和价格无法满足不同收入层次人群的需求；再次是根据对苏州市区40个小区2084户常住人口家庭调查显示：有459户家庭在未来三年有购房计划，其中改善住房316户，占比68.85%；刚需住房143户，占比31.15%。改善性住房需求成为市场的主力，居民住房需求多样性增加。
4. 房企经营性业务营收增速较快，开发业务毛利下滑。调查显示，典型房企开发业务营收 2018 年至 2023 年之间年复合增长率约为 14.6%，而经营业务营收在 2018 年至 2023 年之间年复合增长率达到 21.0%，增速比开发业务高出 6.4 个百分点。2018 年至 2023 年，典型房企总营收中经营业务占比从 8.1%增长到 10.3%，开发业务占总营收的比例呈现下降态势，从 2018 年的 91.9%下降到 2023 年的 89.7%。2018 年至 2023 年，典型房企开发业务毛利整体下滑，年复合下降率约为 5.1%；而经营业务毛利整体保持了增长态势，年复合增长率为 23.2%。从盈利角度看，经营业务将成为典型房企获取利润的“发动机”。
二、构建房地产发展新模式的对策建议
房地产新发展模式的转变包括三个方面，房地产行业本身，需要从“带动经济发展”单引擎作用，向“经济发展的同时强化民生保障”的双引擎作用转变；地方政府逐步从土地财政向税收政策转变；房地产开发从“旧三高”模式向更关注城市低碳化发展、提供与居住需求升级相匹配的产品与服务品质升维的模式转变。
（一）政府层面：把握政策引导与市场调控
1. 推动从房地产到“产地房”的房地产发展逻辑转变。“产地房”模式以产业发展为先导，通过产业集聚和产业集群的形成，进而带动房地产发展和土地综合开发，实现产业与城市发展的有机结合。一是编制苏州市未来产业规划与引导。以苏州市核心主导产业为先导，制定具有潜力和竞争力的未来产业规划，以此为基础引导产业集聚，确保产业发展与城市规划的协调一致。二是实施土地综合开发与利用。借鉴新加坡的土地综合开发模式，依据苏州市未来产业规划导向，结合苏州城市更新工作进行以片区更新为基础的土地综合开发规划，通过多业态、多功能的混合提升片区的整体品质和活力，实现土地开发与产业发展、居民需求的紧密结合。三是实现房地产与城市服务协同发展。参考荷兰的阿姆斯特丹“城市更新”计划，推动房地产项目与城市服务的协同发展。在房地产开发中融入医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等综合配套服务，合理配置工业地产、商业地产与住宅地产，打造宜居宜业的产城综合体。
2. 推动从“唯一”变“之一”的房地产用地多元化供给。改变单一的“招拍挂”为特征的房地产用地供给模式，建立土地供应与市场需求的动态平衡机制，细化土地供应计划，包括年度土地供应量、供应结构和供应时序。一是建设城乡统一用地市场。参考重庆的地票制度，推进城乡建设用地增减挂钩政策，实现农村集体建设用地与城市发展用地的有效对接，优化土地资源配置，促进城乡一体化发展。二是通过市场化机制盘活存量建设用地。借鉴上海的工业用地转型和城市更新政策，实施存量土地的再开发和再利用，将旧工业区、废弃工厂等存量土地转型为商业、住宅或公共设施用地，提升土地使用效率和城市功能。三是创新土地使用权到期后接续政策。参考深圳的土地使用权续期政策，为土地使用权到期的土地提供明确的续期流程和费用标准，确保土地使用权的稳定预期，促进长期投资和市场信心。
3. 推动从“银行贷款”到“多渠道融资”的房地产融资模式改革。鼓励房地产企业股权融资，并且逐步改变债权融资占比过高的情况。一是大力鼓励股权融资。鼓励房地产企业拓宽债券、股权等直接融资途径，稳步提高直接融资占比，满足房地产企业多元化、差异化融资需求。鼓励优质房企通过“借壳”或并购重组上市。对于面临债务违约的开发企业，探索推进以债转股方式推动房企债务重组。二是加快发展REITs步伐。试点优质房企依托产业园区、仓储物流等资产发行基础设施REITs，或盘活存量住房资源发行保障性租赁住房REITs。择机将市场化运营的租赁住房或老旧小区改造、存量住房更新改造和重置更新等项目纳入 REITs试点范围。三是收储部分在建住宅，促进房企现金流改善。国有企业牵头成立收储基金，收储部分在建住宅作为保障房来源，既可配售，也可配租，缓解房企销售回款困难的态势，促进房企现金流改善，撬动市场信心。
4. 推动从“住房购买”到“租购同权”的房地产消费模式改变。苏州作为“购租并举”的试点城市，要加快培育“租购并举”“先租后买”的住房消费新模式、梯度递进的体系。一是完善租户权益保护，扩大新市民、年轻人等租房群体规模。参考德国的租赁市场管理，保障租户权益，提高租赁住房的吸引力，切实解决承租人同等享有教育、医疗、购物等公共服务。二是保障租赁住房的有效供应规模和品质。一方面加快建设以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，增强保障性住房适配性；加大长租房市场建设力度，增加市场租赁住房供应；另一方面要提升租赁住房的品质和公共配套设施。三是大力宣传和鼓励住房理性消费。通过金融、财税等政策支持部分居民逐步从租房转向购买共有产权住房或商品房，“先小后大、先租后购”，落实换购减税以及差别化税率等政策，实现可预期、可流动、可持续的住房阶梯式消费。
5. 推动从“住房销售”到“租售并举”的住房多元供给模式改革。加强政策监管落实，落实“租购同权”的住房供应制度，实现住房供应从单一购买商品房产权模式转变为产权住房和租赁住房并重的形式。一是加大产权式住房保障。借鉴新加坡的组屋模式，提供共有产权住房，降低中低收入家庭的购房门槛，确保住房的可支付性，同时提供多样化的产权式住房解决方案。二是改革现行商品房预售制为定购制。参考澳大利亚的期房销售制度，改革预售制度为定购制，减少市场风险，确保购房者的权益，提高购房者对市场的信心，降低购房门槛。三是建立住房可支付性指标体系。建立和完善住房可支付性指标体系，监测和评估住房市场，确保住房政策与居民支付能力相匹配，促进住房市场的健康发展。
（二）行业层面：倡导规范提升与创新驱动
推动从“有没有”向“好不好”的房地产建设与设计创新。制定苏州百年住宅设计指南，强调历史保护与现代发展相结合的原则。同时，建立绿色建筑和智能化管理的评估和认证体系，确保房地产项目符合可持续发展的要求。一是编制苏州版“好房子”标准。结合苏州古典园林和水乡特色，从住宅的建筑质量和安全、能效和可持续性、室内环境质量、耐久性和维护、用户舒适度和智能化和科技应用等，编制由苏州特质的住宅地方标准，建造苏州好房。二是大力发展新型建筑部品市场。特别是装配式内装、内装部品、部品产业，做到“全标准化设计、全工业化生产、全装配化施工、全信息化管理”和“零缺陷、零污染、零垃圾”的高精细化水平，保证装修工程高质量、高效率、均质化、个性化。三是推动绿色建筑和可持续发展。推动房地产企业落实绿色建筑标准和认证体系，如中国的绿色建筑评价标准（GB/T 50378）和美国的LEED认证体系，通过提供财政补贴、税收优惠等激励措施，鼓励房地产开发商采用节能减排的建筑材料和技术，促进绿色建筑项目的开发。
（三）企业层面：实现战略转型与服务升级
1. 开发业务：推动从“增量开发”到“存量提质”的房地产企业建设业务的拓展。依托城市更新和旧城改造规划，明确改造的范围、目标和时间表，鼓励房地产企业参与城市更新。一是城市更新与旧城改造项目。参考纽约的低收入社区改造和伦敦的城市再生计划，依托城市更新计划，对老旧小区和工业遗址进行改造升级，改善居民的居住条件，促进地区经济的复兴。二是商业空间活化与再利用。借鉴日本和欧洲的商业空间活化策略，对废弃商业设施进行再利用，如将旧商场、办公楼改造为创新孵化器、艺术空间或公共设施，提供多元化服务，增加城市活力，同时保留城市历史风貌。三是存量住房改造与升级。参考新加坡的住房更新计划，加快推动存量住房的改造与升级对老旧住宅的节能改造、设施升级和环境改善，以及提供政策支持和财政补贴，鼓励居民参与住房改造，提高住房质量和居民生活质量。
2. 经营业务：推动从“开发为主”向“管理服务”的房地产企业经营范围的延伸。提供政策指导和财政激励，鼓励房地产企业转型，发展代建、运营管理和社区服务等轻资产业务。一是推广代建模式。参照澳大利亚和加拿大的公共建设项目建设模式，通过政策引导和财政激励措施，鼓励房地产企业参与代建项目，以降低业主方的风险和成本。二是强化商业运营管理技术输出。借鉴新加坡和香港等地商业地产的运营管理经验，鼓励房地产企业将其在商业地产管理方面的专业知识和经验作为服务产品，对外提供商业咨询、运营管理服务，从而增加企业的服务收入，减少对资产持有的依赖。三是发展社区O2O（Online to Offline）服务。参考国内一些城市的社区服务创新，推动房地产企业开发和提供线上线下相结合的社区服务，如智能物业管理、社区电子商务、居家养老服务等，为社区居民提供更加便捷、高效的服务，同时开拓新的收入渠道。四是开发租赁住房。以商业可持续为基本前提，完善土地税收等方面的优惠政策、加大金融支持力度、开放更多产业链上下游环节、优化招投标等环节流程和审批手续，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，满足市场需求、扩大就业、促进房地产业协调健康发展。五是打造企业品牌。鼓励房地产开发企业把握客户需求，聚焦产品的研发与销售，在已有产品的基础上升级打造全新产品体系，满足不同群体的差异化需求。同时，还要围绕各个生活场景，利用互联网提升社区数字化服务水平，积极推进绿色建筑，打造低碳生活，以强大的产品力赢得客户并引领行业。
【注】本文系2024年度苏州市社会科学基金项目（应用对策类）阶段性研究成果。
（作者及单位：方向阳 苏州职业大学教授）
以老旧小区改造提升推动城市更新发展
老旧小区改造升级，一头连着民生，一头接着发展。从2018年起，江苏省政府连续三年将城镇老旧小区改造列入十项民生实事。2020年4月7日，时任省委副书记、省长吴政隆在南京调研老旧小区改造工作时强调，要持续推进老旧小区改造，把好事办好、实事办实。2020年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求按照党中央、国务院的决策部署，全面推进城镇老旧小区改造工作。
一、情况概述
近年来，伴随着长三角一体化发展国家战略的实施，吴江城市化建设进程加快，城区面积不断扩大，城市功能日趋完善，城市品位日益提升，城市建设硕果累累、亮点纷呈。同时我们也看到，部分老城旧区的现状与吴江“创新湖区”“乐居之城”的定位、与长三角生态绿色发展的主基调、与百姓对美好生活的向往还不完全匹配，坚持新老并重、统筹推进城市有机更新势在必行。
苏州市吴江区老旧小区改造工作启动较早，早在2017年，全区就已整治小区33个，总建筑面积130万平方米，受惠居民9517户，总投资1.35亿。2018年，全区共整治小区102个，总建筑面积305万平方米，受惠居民17231户，总投资4.6亿。2019年，全区综合整治小区47个，总建筑面积338万平方米，受惠居民18277户，总投资4.8亿。2020年，全区实施89个老旧小区改造项目，年度投资约4亿元，分为基础、完善、提升三类。2021年，全区29个老旧小区完成改造提升，改造总面积约66万平方米，总投资3.67亿元，涉及居民约7000户。2022年，全区改造老旧小区34个，投入约1.6亿元，旨在把老旧小区打造成配套设施完善、居住环境优美、人文特色彰显、管理机制健全的美丽宜居型小区。
经过多年努力，吴江老旧小区改造在前一轮改造中已积累了一定经验，也形成了一系列成熟的做法。全国在5省9市开展老旧小区改造试点，以探索城市老旧小区改造新模式，苏州市列为试点城市之一。吴江鲈乡二村、三村片区改造提升项目被列为苏州市7个申报国家级试点中的1个片区改造提升试点项目，并探索总结出了城镇老旧小区改造工作“九大机制”，为推进全区甚至全市老旧小区改造提供可复制、可推广的经验。
二、存在问题
当前，老旧小区改造已成为社会各界广泛关注的热点话题，是人民群众心怀期盼的好事。在调研中发现，这样一件政府重视、群众欢迎的好事办起来却并不容易，主要表现为：“多数”与“少数”还需进一步统一。老旧小区改造是一个典型的大同小异的民生项目，大方向相同、小意见不同，其推进难在小区居民意见的统一。这就需要社区具有较强的组织动员能力，做大量耐心细致的群众工作。“面子”与“里子”还需进一步协调。老旧小区改造除了要提升小区颜值关注“面子”问题之外，更应该关注城市“里子”问题。比如说，统筹兼顾、标本兼治的改造原则贯彻还不全面，老旧小区改造未全部统筹统合；老旧小区综合改造内容还不全面，尚缺乏科学性前瞻性，等等。“硬件”与“软件”还需进一步兼顾。老旧小区除了硬件陈旧的问题，最难的还是物业管理滞后带来的服务缺位问题。目前，老旧小区的物业管理基础总体上还比较薄弱，特别是长效管理机制有待建立健全，如小区基础设施维保、绿化养护、无物业小区管理等问题。
三、对策建议
老旧小区综合改造工作是一项系统性、复杂性、专业性极强的民生工程。要认真贯彻落实国家和省、市最新文件要求，紧密结合吴江实际，尽力而为、量力而行，以“九大机制”创新举措为引领，以“四个结合”操作指南为导向，以系统思维打造老旧小区综合改造“升级版”，进一步推动居民高品质生活、助力区域高质量发展。
1. 规划设计与实践操作相结合。建立城镇老旧小区改造生成机制，提前对全区老旧小区进行情况摸排，建立改造项目库，提前上报下一年度的改造计划，并与城市更新、相关部门的专项改造相结合，节约改造成本。整合相邻小区材料，对市政管网等片区性改造内容制定整体性方案，提前谋划、因地制宜，分门别类、一区一策，分别编制综合改造规划及相关专项规划，避免一刀切、行动式的突击改造。创新行政管理体制，探索实行“一门审批”推进城镇老旧小区改造，按照属地原则，由主管部门牵头，负责协调统筹推进城镇老旧小区改造项目的审批及后续开工、施工、监督、与居民代表共同验收等工作。建立完善工作推进机制，明确上下级责任分工，以片区改造项目为基础，构建区域统一的工作推进机制，建立相关职能部门联合会审制度，形成“一次立项、统一审批、分工协作”的项目推进机制，实现片区项目更新计划的空间统筹和时序衔接。
2. 多元投入与市场运营相结合。老旧小区改造资金需求总规模较大，建议政府研究运用投融资政策，以保障老旧小区改造工程顺利开展，充分调动社会资本参与政府公共服务投资，有效缓解政府财政压力。以整合项目、整合资金为重点，将原本分散在各部门的项目集合到统一的载体平台，按照项目包一次立项，切实改变以往部门各自为政、分头实施的状态。协调改造资金政府与居民合理共担机制，倡导“出资一块钱、一块来改造”，雇佣小区居民参与小区服务工作，防盗窗、晾衣架、阳台窗户等明确出资比例，鼓励老旧小区增梯工作，并进行相应的补贴，形成可持续内循环支持机制。形成存量资源整合利用机制，鼓励小区多途径盘活内部资源，增加小区总体收入，反哺专项维修基金，弥补调低物业费导致的资金不足，形成“政府搭台、社会出资、百姓受益”的可持续改造机制。
3. 标准建设与个性创新相结合。完善基础配套，优先解决民生问题，将用水、用电、用气、消防等基础设施升级作为规定动作，补齐为老为小、医疗卫生、民主协商等社区公共与公益服务短板。完善生活配套，构建“十五分钟生活圈”，引进快递、洗衣、早餐店、理发店、社区食堂、家政家修、生鲜蔬菜店、生活超市等基础商业便民服务业态，丰富各类小店，探索“互联网+”业务，形成线上线下融合促进的社区商业服务体系。建立社区规划师制度，改造主体可以会同区有关部门，面向社会聘任具有相关专业背景、热爱社区营建工作的社区规划师，负责“微更新”方案设计，通过小而美的设计推动智能垃圾分类、旧楼加装电梯、立体停车位、公共充电桩等建设，建成一批“转角有惊喜，处处有新意”的老旧小区。
4. 党建引领与精细治理相结合。以绣花般的细心、耐心、巧心提高小区改造精细化水平，做到规划精益求精、建设精雕细刻、管理精心精细。以现代科技手段实现老旧小区治理智能化，推行“互联网+”治理模式，建立集信息采集、纠纷受理、数据集成、智能研判于一体的社区治理智慧系统，推动社区治理服务要素与智能化建设深度融合、互为支撑，线上线下相互联动，从满足居民的生活需求出发，充分利用大数据、人工智能、5G等科学技术，实现居民服务均享、参与多元、生活便利，政府管理智能、决策科学、服务高效。老旧小区改造离不开居民的支持和参与，要以创新实施“党建+”为引领，推动构建“共建共享、协商共治”的社区治理体系，最大限度发动党员群众、凝聚改造共识。通过树立“共同缔造”理念，推动政府角色从“主导”向“引导”转变、政府责任从“无限”向“有限"转变，真正发挥居民的主体推动作用，切实把好事办好、实事办实。
加强党建 引领赋能物业行业健康发展
党的二十届三中全会强调，要坚持和发展新时代“枫桥经验”，健全党组织领导的自治、法治、德治相结合的城乡基层治理体系，完善共建共治共享的社会治理制度。将党的二十届三中全会精神在社区治理中落地生根，事关党的决策部署能否转化为群众的切实福祉，事关国家治理体系和治理能力现代化的根基是否稳固。在社区治理中推行“红色物业”创建是深化城市党建引领基层治理的重要举措，是创新社会治理体制，把资源、服务、管理放到基层，把基层治理同基层党建结合起来的生动实践。近年来,苏州市吴江区立足区情实际,以“红色物业”为切口，踩准基层治理关键点，探索走出了一条“以党组织为统领、以业委会为纽带、以集成改革为支撑”的社区治理新路径,为城市基层党建与社区治理提供了可借鉴、可复制、可推广的经验。
一、调研背景
上级部门有要求。2018年3月，住建部废止了《物业服务企业资质管理办法》，开放了物业企业的全面竞争，由于全国层面针对物业管理市场信用监管的顶层设计尚未完成，一些小散企业、皮包企业快速进入给监管带来了一定困难，现行的小区物业管理模式仍有较大改进空间。居民群众有呼声。在城市管理过程中，许多问题与矛盾的焦点都出现在“物业”这个关键词上，物业问题已不再是一个单纯的市场问题、行业问题、而是事关亿万居民现实福祉的民生问题。以吴江区为例，近年来12345便民服务热线年报显示，物业管理类诉求长期位居工单总量前列，成为民生工作的一大“堵点”。吴江发展有需求。近年来，随着吴江经济的快速发展和城镇化步伐的加快，尤其是新城大面积扩张，房地产市场不断发展和逐渐成熟，住宅小区物业管理也得到了蓬勃发展。商品住宅小区基本上全部实施专业化物业管理，物业管理作为新兴行业在发展进程中与社区管理难以相融的问题日益显现，推进“红色物业”工作是解决问题的关键。
二、吴江区“红色物业”的创新实践
近年来，吴江区坚持把党建工作融入社区治理、物业管理中，实施党建引领物业管理服务质量大提升专项行动，打基础、优服务、强治理，构建党建引领、多方参与、睦邻共治的小区治理新格局。
一是党员带动，夯实基层基础。联合区住建局印发《吴江区党建引领物业管理服务质量大提升专项行动方案》，明确三方面重点任务、10项责任清单。发挥党员示范带动作用，引导成立全区物业服务行业党委，推动有条件的物业企业和业委会（物管会）建立党组织，提高党员占比。2023年全区共新建业委会（物管会）81个，完成换届13个。其中，68个业委会（物管会）党员占比超过50%，79个业委会（物管会）直接由党员担任主任或者副主任，全区共有332名机关企事业单位和村（社区）工作人员担任业委会成员，推动党的组织和工作延伸到群众“家门口”。
二是凝聚合力，延伸服务触角。建立“共商、共建、共治”议事协商机制，打造由社区居委会、小区业委会、物业服务企业、小区居民组成的“红色议事厅”45家，及时掌握民意动态，协调解决群众事务。全区物业领域12345工单量的办结满意率较去年同比上升4.64%。围绕8个投诉较多的小区进行重点攻坚，明确61个突出问题，逐一限期整改到位，12345工单量较去年同期下降41.94%。坚持“家门口党建”引领“家门口服务”提质增优，成功创建吴越祥庭、奥林清华东区等党建引领物业管理服务工作省级示范点小区2家、市级示范点小区7家。
三是聚集民生，推行全域治理。针对全区391个无物业小区管理难度大、服务效率低等突出问题，组建区级国有物业天城服务，充分利用现有国企资源，重点帮助解决小区历史遗留问题，不断提升辖区内无物业老旧小区、动迁安置小区物业服务管理质量。试点推行“物业城市”模式，一体推进物业服务管理、市容环境管理、基础设施维护等工作，全面提升城市精细化管理水平，试点区域小区物业管理成本平均下降21.8%。探索数字化赋能社区治理，搭建小区智慧治理云平台，建立健全治理数据统一采集和交换共享机制，有效实现小区物业监督、综合管理和业委会建设互融共通。
三、党建引领下发展“红色物业”面临的问题和挑战
服务理念不尽相同。由于“红色物业”中管理人员的背景不同，其首要目标是提升服务质量与满足居民需求，而物业公司在规划小区服务时的立场则倾向于为物业公司带来更多利益，这两种不同立场造成物业管理人员理念的冲突。内部管理难以协调。物业公司的服务重心是管理实体公共财产，而党组织则以为人民服务为工作目标。“红色物业”若生硬地、强行地将两者结合，往往会导致服务的紊乱，导致内部工作开展不协调，无法达到预期效果。监督机制部分失效。由于“红色物业”中的参与者与监督者属同一主体，在开展社区工作过程中难以发挥协作、激励等附加作用，容易导致监督失效，一定程度上弱化了物业管理在市场中的竞争性和敏捷度。长期发展动力不足。“红色物业”需要长期投入大量资金，政府虽有短期计划使原本的老旧物业管理焕然一新，但缺乏长期的财政预算作为支撑，一些民营企业介入“红色物业”的积极性不高，使该模式难以为继。
四、强化基层党建引领开启“红色物业”新途径
1. 健全领导体系，强化党建引领作用。建立健全基层党组织，党组织领导下的社区居委会、小区业委会、物业服务企业、小区居民“红色议事厅”机制，着力解决居民小区中涉及民生的突出问题。进一步完善业主自治管理，符合业委会、物业管理委员会组建条件的物业管理项目应建尽建，确保2025年底全区物业小区业委会（物管会）组建率不低于70%。加强对小区自治组织建设的组织领导，切实把好业主委员会筹备组、换届选举小组以及业主代表、业主委员会委员候选人的人选关，业主委员会中的党员比例原则上不低于50%，确保成员的先进性。尤其是对群众反响强烈、业委会组建难、管理水平差的物业小区，要率先加大社区居委会主导的物管会组建力度，通过物管会充分调动多元主体参与基层公共治理，增强小区自我服务自我管理能力，实现政府行政管理和基层群众自治有效衔接和良性互动。
2. 理顺治理体制，汇聚整合服务力量。强化“组织搭台，多方唱戏”议事协商机制。继续推动社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业和辖区治理力量共商事务，协调互通的“四位一体”联动机制建设，将涉及物业管理服务的重大事项、重要问题、重点工作纳入“红色物业”联席会议。完善物业服务管理综合执法机制。理顺相关职能部门职责，建立由各类专业经营企业共同参与的物业服务执法联动机制，解决物业服务管理职能交叉和监管缺失问题，对小区内出现的各类违法违规行为实施综合执法。深化“双报到”制度。报到单位党组织把“红色物业”作为共建内容，会同社区共同实施党建项目，推动解决物业问题。社区党组织要将物业管理服务纳入网格化治理，发挥好下沉网格党员资源丰富、协调能力较强的优势，解决物业管理服务重点难点问题，督促物业公司限时办理解决，真正实现小区共治共管、共建共享。
3. 创新管理模式，完善运转保障机制。结合吴江区实际情况，在汾湖、盛泽、开发区及东太湖试点培育由国企与民营企共同投资组建的国有物业企业。在市场化管理机制下，国企发挥引领作用、把握运营方向，民企业通过专业能力执行具体经营与服务，合力打造吴江区的行业和产业标杆。发挥行业协会的作用，研究探索制定本地化物业服务基本标准。在试点区范围内进一步梳理整合老旧小区、无物业小区的闲置或可用资源，与全区的市容环卫、市政道路、园林绿化、城市照明、水利设施、垃圾分类等城市管理有机结合，通过尝试“城市管家”的管理模式，打破无物业小区、老旧小区、动迁小区边界壁垒，打造具有“全域治理”理念的基层治理样板。加强智慧物业管理服务能力建设，推进东太湖度假区小区智慧治理云平台试点工作，借力信息化建设，实现物业监督、业委会建设和小区综合管理的信息化，进一步解决业主意见反映难、解决慢的问题，让信息资源能跨区域、跨层级、跨部门互通共享。
4. 健全考核制度，确保责任落实到位。规范物业服务市场，强化物业服务项目监督考核，严格开展日常工作量化考核，物业服务评价实行动态加减分制，按年度根据考核结果对物业企业、项目的综合得分排名情况按比例进行等级评价，并通过信息平台对外公示。强化考核结果的运用，动态公布考核结果，考核成绩将作为业委会选聘物业服务企业、前期物业管理招标、政府采购物业服务项目、示范物业管理项目评价等活动的重要依据，实行守信激励，失信惩戒。为建立物业管理的长效机制，建议在部分动迁小区、老旧小区先行物业服务费“酬金制”管理试点工作，采取“正常运营成本+固定酬金+绩效酬金”的支付方式。“酬金制”试点过程中，要大胆探索路径、积累经验，形成了一批可复制可推广的经验做法，为全区物业管理起到重要的示范带动作用。同时鼓励探索聘请物业监理、评估审计等第三方机构开展相关物业服务质量评估、费用收支的审计等工作。
（作者及单位：钱振华 苏州市吴江区人大常委会办公室）
报：省委省政府领导；省委省政府办公厅、研究室。
送：省主管及相关部门，有关方面。
发：本院各领导，各成员单位。
本刊地址：南京市江东中路237号中央公馆
联系电话：13851896600
图文编配：钱伯华，《城市评论》及网站主管主编
本院原常务副院长 中共江苏省委研究室原巡视员